עולם הנדל"ן מתחלק בגדול לשני חלקים, נדל"ן פרטי, מגורים, נדל"ן מסחרי, אשר מיועדים לעסקים מסוגים שונים. חלק משמעותי בנדל"ן מסחרי הם משרדים בהם משתמשים בתי עסק ובעלי מקצוע שונים.
בדומה לנדל"ן פרטי, גם נדל"ן מסחרי ובפרט משרדים, כולל אופציה של רכישה ואופציה של השכרה. כל בעל עסק יכול להחליט האם משתלם לו לרכוש משרד משלו או עדיף לו לשכור משרד במבנה כזה או אחר. השאלה שאנחנו רוצים לבחון כאן היא, האם קניית משרדים משתלמת מבחינה כלכלית ובמילים אחרות, האם מדובר בנכס מניב עבור הרוכשים.
אנחנו יכולים למצוא מגוון משרדים להשכרה בתל אביב ובערים אחרות ברחבי הארץ. משרדים אלה שייכים לבעלי נכסים אשר אינם עושים בהם שימוש. אלה יכולים להיות משרדים אשר נרכשו לצורך השכרה, משרדים שנמצאים במבנים שנבנו על ידי קבלנים מתוך כוונה להשכיר אותם, וכן אלה יכולים להיות משרדים של בעלי עסקים, בעלי מקצוע, אשר רכשו אותם לפני שנים, עברו למשרדים חדשים והחליטו במקום למכור את המשרדים הישנים, להשכיר ולייצר מהם הכנסה.
על מנת לבחון האם משרדים להשכרה בתל אביב או בכל מקום אחר, יכולים להיות נכס מניב, נכס שמייצר תשואה, צריך להתייחס להיבטים שונים, חלקם קשורים לנכס באופן ספציפי, אחרים קשורים לסוג העסקה ובכלל לתחום של נכסים עסקיים. מאחר ומדובר על תחום שונה מאשר נדל"ן פרטי, אזי שההתייחסות אליו תהיה שונה.
כיצד בוחנים נדל"ן משרדים
כאמור, ההתייחסות אל נדל"ן מסחרי, בפרט משרדים, היא שונה לחלוטין מנדל"ן פרטי. מאחר ואופי השימוש הוא שונה, אז צריך להתייחס אל פרמטרים שונים ולבחון אותם.
ראשית, יש לבחון היכן ממוקמים המשרדים, האם מדובר על אזור עם סביבה עסקית מפותחת, האם מדובר על אזור שמתאים לסוג המשרדים הנ"ל. למשל, אם מדובר על משרדים באזור תעשייה, לא בטוח בהכרח שזה יתאים לעורכי דין או רואי חשבון, מצד שני, אם מדובר על סביבה עירונית, זה יכול להתאים הרבה יותר עבורם ועבור בעלי מקצוע בתחומים אחרים שנדרשים למשרדים.
שנית, יש לבחון את תנאי המקום והסביבה, בין אם זה מבחינת גודל, בין אם זה מבחינת תחבורה וחנייה וכן בהיבטים אחרים. כל דבר יכול להשפיע כך או אחרת על ההחלטה האם משתלם לרכוש את המשרדים ולהשכיר אותם.
שלישית, יש להתייחס לשאלת העלויות. אם רוצים לרכוש נכס מניב, אזי שהוא יצטרך להחזיר את העלויות תוך זמן סביר ולאחר מכן יהיה ניתן להרוויח ממנו. לייצר ממנו מקור הכנסה.
ישנם פרמטרים נוספים שצריך לבחון כאשר מתכוונים לרכוש משרדים ולהשכיר אותם. זה תלוי בהיבטים שונים, מבחינה כלכלית ומבחינות מעשיות. כולל השאלה, כמה מהר יהיה ניתן להשכיר את הנכס.
האם קניית משרד משתלם לנו?
כאמור, שוק הנדל"ן המסחרי פועל אחרת משוק נדל"ן פרטי. בוודאי היום כשיותר ויותר עסקים עוברים לעבודה מהבית. בשביל לדעת האם קניית משרד משתלמת ואכן הוא נחשב לנכס מניב, צריך לבחון את המגמות בשוק והאם קיים ביקוש למשרדים.
אפילו כשמדובר על משרדים להשכרה בתל אביב, נוכל למצוא לא מעט אזורים בהם קיים ביקוש גדול, לעומת זאת אזורים בהם הביקוש הוא מועט יותר. גם אם הביקוש גבוה, צריך לקחת בחשבון שזה יכול להשתנות במצב של מיתון ומשבר כלכלי.
על מנת לייצר הכנסה רציפה, יש לבחון את תנאי השוק והאם ההכנסה גוברת על העלויות השונות, בין אם מדובר בעלויות רכישה ובין אם מדובר עלויות תחזוקה ועלויות אחרות שיכולות להשפיע על החישוב הכללי.
